売却時の「3000万円特別控除」とは

不動産売却時の3000万円特別控除のイメージイラスト

住まいの買い替えでマイホームを売却したとき、利益が出た場合は譲渡所得とみなされ、税金が課されます。ところが、このマイホームの売却には税制上の特例があるのです。これを知らないとせっかくの節税機会を失ってしまいますから、要件や手続きの方法までしっかりと覚えておきましょう。

譲渡所得を大きく節税できる「特例」

「売却によって得たお金（売却金額）」が「購入時にかかった費用（取得費）」と「売却時にかかった費用（譲渡費用）」の合算よりも大きい場合に、売却による利益が生まれているとみなされます。この利益を譲渡所得と言います。譲渡所得は、給与所得や事業所得と同じように、所得税・住民税の課税対象となります。つまり、売却で利益が出ると税金を支払う必要があるわけです。

 

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。

 

譲渡所得＝売却金額-（取得費＋譲渡費用）

 

取得費とは、不動産本体の価格、仲介手数料、印紙税など購入に要したさまざまな費用を合算したものです。譲渡費用は、売却するために直接かかった仲介手数料や印紙税などの費用を合算したものです。

 

この計算の結果がプラスであれば、譲渡所得として所得税や住民税が課されます。ただし、このようなマイホームの売買には、課税を軽減できる税制上の特例があります。そのひとつが「3,000万円特別控除」です。これは、マイホームの売却で得た譲渡所得から、最高3,000万円まで控除できるというもので、正しくは「居住財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。この特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下のように変化します。

 

譲渡所得＝売却金額-（取得費＋譲渡費用）-3,000万円

 

つまり、売却金額からさらに3,000万円を差し引くことで、譲渡所得が小さく（もしくはマイナスに）なる可能性が高まるのです。これは、所得税や住民税の大きな節税効果となります。

特例を受けるための要件

空き家にしてから3年後までという適用要件の一つを表すイラスト

3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、その要件に当てはまることが必要です。具体的には、次の四つのうちいずれかに該当する場合に適用されます。

 

・自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること

・以前に住んでいた家を売却しても適用される。ただし、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに、住んでいた家、家とともにその敷地を売却すること

・災害などで住んでいた家がなくなったときは、その敷地に住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに、その敷地を売ること

・家を取り壊した場合は、家を取り壊した日から1年以内にその敷地の譲渡契約が結ばれ、かつ、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること（取り壊し後に土地を貸したり、事業用に使ったりすると適用対象外）

 

ただし、以下のいずれかに該当すると、特例の適用が受けられません。

 

・売った年の前々年までの間に同制度の適用を受けている

・売った年の前々年までの間に、マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けている

・家を売る相手が配偶者や直系親族など特別な関係である（「特別な関係」には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含む）

・収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けている

 

また、3,000万円の特別控除の特例と住宅ローン控除は、同時に適用を受けられない場合があるので、注意が必要です。マイホームを売って3,000万円の特別控除の特例を受けた場合、その年と前後2年間（合わせて5年間）は、住宅ローン控除は適用できないことになっています。

特例適用のための手続きなど

この特例を受けるための手続きとして、必ず確定申告をしなければなりません。確定申告時には、確定申告書と併せて「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］」を提出する必要があります。その他個々の状況により、追加で必要な書類があるので、国税庁の正式な情報を確認してください。

 

マイホームを売るときは、なるべく高く売りたいと売却価格に目がいきがちですが、このような税制の特例の適用を受けることで、手元に残る金額を増やすことができます。その金額は決して小さくはないので、節税という視点を忘れずに、有利に売却、買い換えを進めていただきたいと思います。

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